目前的住房按揭貸款保險(xiǎn)中還存在著很多不完善的地方，在某種程度上侵害了購房者的合法權(quán)益。具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面： 

一、住房按揭貸款保險(xiǎn)合同生效時(shí)間不應(yīng)該提前 

有的保險(xiǎn)合同約定合同生效時(shí)間是購房者購買房屋之日或是銀行貸款批準(zhǔn)之日，是不合理的。因?yàn)橛衅诜康拇嬖?，期房尚未?yàn)收交付，就要承擔(dān)保險(xiǎn)義務(wù)，違背了《民法通則》的公平原則。所以，應(yīng)該是開發(fā)商和購房者辦理完房屋交付手續(xù)后，保險(xiǎn)合同開始生效。 

二、銀行指定保險(xiǎn)公司的做法不合理 

住房按揭貸款保險(xiǎn)合同的訂立是合同當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，除法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定外，購房者作為民事主體，可以選擇與其簽訂保險(xiǎn)合同的相對人，有權(quán)根據(jù)自身的比較和判斷，來選擇有實(shí)力、信譽(yù)好和履約及時(shí)的保險(xiǎn)公司作為其保險(xiǎn)合同的相對人，而無須經(jīng)過銀行來指定。對于銀行的指定行為，既侵犯了購房者的自由選擇權(quán)，也容易造成金融行業(yè)內(nèi)部的不正當(dāng)競爭。所以，銀行最好是讓購房者自己選擇或者是推薦保險(xiǎn)公司，而不是指定。 

三、保險(xiǎn)公司一次性收取全部保險(xiǎn)費(fèi)不合理 

有的保險(xiǎn)公司在合同中規(guī)定了保險(xiǎn)費(fèi)是“按年收取，每年結(jié)算”，但在實(shí)際中卻是幾十年的保險(xiǎn)費(fèi)一次性收取。其實(shí)質(zhì)是無償占用了購房者多余保險(xiǎn)費(fèi)的利息收入，并且隨著購房者每月還款的增加，保險(xiǎn)金額在逐步減小，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也在減小，而保險(xiǎn)公司依然按照當(dāng)初的保險(xiǎn)金額來收取保費(fèi)，顯然是違背了《民法通則》的公平原則，侵犯了購房者的利益，在無形中加重了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)所以，建議保險(xiǎn)公司去掉那些不合理的收費(fèi)方式，進(jìn)一步加強(qiáng)自身的競爭能力。 

四、銀行作為保險(xiǎn)合同中的受益人不合理 

依據(jù)《保險(xiǎn)法》規(guī)定：受益人應(yīng)當(dāng)是由投保人指定的。購房者花錢給自己房屋買保險(xiǎn)，而銀行是受益人，這和法律精神是相違背的，也是讓購房者感到不能理解的。其實(shí)，銀行的這個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定完全沒有必要，因?yàn)榈盅菏菗?dān)保的一種方式，依據(jù)最高人民法院對《擔(dān)保法》的解釋第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保證金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保證金、賠償金或者補(bǔ)償金采取保全措施。”依據(jù)這一法律規(guī)定，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，不作為保險(xiǎn)合同的受益人，銀行也是可以優(yōu)先受償?shù)?。所以，為了給購房者以合理感和信任感，銀行完全可以讓購房者作為保險(xiǎn)合同的受益人，沒有必要做這種看似獲利、實(shí)則無利的行為。 

五、保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額不合理 

依據(jù)《保險(xiǎn)法》的第39條規(guī)定：“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值；超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過的部分無效。”現(xiàn)在的保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)金額都是以房屋的銷售價(jià)格來約定的，房屋的銷售價(jià)格肯定是大于其本身的房屋價(jià)值，也就是保險(xiǎn)價(jià)值。而作為抵押物的房屋，其保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)該是房屋的成本價(jià)或評估價(jià)，并且該成本價(jià)或評估價(jià)應(yīng)去掉房屋總價(jià)值中的土地使用費(fèi)，因?yàn)榭偡績r(jià)款中不僅有房屋的價(jià)值，還包括土地使用費(fèi)，而土地是不存在任何的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)該也沒必要作為保險(xiǎn)標(biāo)的來投保。此外，對于精裝修的房屋，也應(yīng)該去除裝修部分的價(jià)款，因?yàn)樽》堪唇屹J款保險(xiǎn)的范圍只對房屋本身，不包括裝修部分。所以，對保險(xiǎn)金額的約定，銀行和保險(xiǎn)公司是需要重新考慮的，否則對購房者是存在著很大侵權(quán)因素的。從另一方面說，購買保險(xiǎn)是銀行強(qiáng)制要求的，而購房者只是向銀行貸了部分的房價(jià)款，剩余部分房價(jià)款是自己支付的，而現(xiàn)在銀行要求購房者用全部的房價(jià)款來投保，顯然是不合理的。目前，上海保監(jiān)辦已經(jīng)對此做了改革，以購房者的貸款額來確定投保金額，并據(jù)此計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)。希望北京保監(jiān)辦也盡快做出相應(yīng)的改革措施，以保護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益。 

此外，有關(guān)住房按揭貸款保險(xiǎn)的范圍狹小，保險(xiǎn)費(fèi)率過高等問題都是急需要保險(xiǎn)公司調(diào)整和改進(jìn)的。因?yàn)闊o論是保險(xiǎn)公司還是銀行，只有維護(hù)了廣大購房者的利益，最終才能使自己獲得廣泛的利益。