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如今百姓買房越來越多，但是卻很少看到輕松愉悅還貸的。的確，背了這么沉的一筆債換誰都不好受。每天早上一起床就想著欠銀行錢，著實讓他們?nèi)淌苤鴤鶆?wù)和精神上的雙重痛苦......那么，申請二手房按揭房貸款應(yīng)注意哪些問題呢？1、申請二手房按揭房貸款要注意評估價與最高貸款額。在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般會低于其市值。二手房首付一半會以這個評估價為依據(jù)。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。2、申請二手房按揭房貸款要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例，北京各區(qū)各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時需結(jié)清后方可使用。3、申請二手房按揭房貸款要注意還款方式的選擇。現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息；雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。4、申請二手房按揭房貸款要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。這對二手房首付比例和貸款比例的選擇有影響。5、申請二手房按揭房貸款要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例，北京各區(qū)各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時需結(jié)清后方可使用。6、申請二手房按揭房貸款要注意貸款銀行的選擇?，F(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。以上就是申請二手房按揭房貸款注意事項，但是對于房貸一族來說，找到最適合自身情況的還款方式，就能實打?qū)嵉氖∠虏簧馘X。另外，在選擇貸款銀行上多對比幾家，確定自己心儀的貸款利率、貸款條件等因素，也能讓準(zhǔn)備貸款買房的年輕白領(lǐng)得到很多的實惠。

因為各種原因，想把房子賣掉的住戶正在日漸增多。在亞運村北部居住的閆先生就想賣掉兩年前用公積金貸款買的一套房。閆先生本想，只要買主的資信通過銀行審核，再將房子重新評估一下，和買主辦個“轉(zhuǎn)貸款”手續(xù)，房子就可以賣出去了。但到律師事務(wù)所一咨詢，律師的回答是否定的，因為銀行不會給他辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，除非還清全部貸款，解除了抵押手續(xù)，閆先生才能自由處置自己的房子。這下，閆先生犯難了：如果有資金有能力還清貸款，我還要轉(zhuǎn)貸賣房干什么呢？按揭房可以賣嗎？那么，在貸款沒還清之前，房子能不能賣掉？貸款購房者還不起貸款了怎么辦？房主的銀行按揭可以轉(zhuǎn)讓到要買房的人手里嗎？按揭房可以賣嗎？貸款買的房賣不出去成“瓶頸”眼下像閆先生這樣急需處理貸款買房的情況很多。據(jù)北京煒衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東律師介紹，他們事務(wù)所每天都要接待很多前來咨詢此類問題的人，而他們給出的回答也只能是目前在北京還幾乎沒有可能辦理。各家銀行都沒有開展此項業(yè)務(wù)，按揭處理上，必須一次性付清所有款項，才能進(jìn)行房屋買賣。王律師介紹說，因償還能力遇到問題或者想通過轉(zhuǎn)讓達(dá)到改善住房條件以及以投資為目的購房者是目前最需要“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)、對此呼聲最大的群體。按揭房可以賣嗎？據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，隨著房產(chǎn)市場的復(fù)蘇和房產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升，目前北京的購房大軍里，以投資為目的的購房者的比例更是日漸加大。其中不少人的投資依賴于向銀行借款。但是，由于“金融通道”不通暢，在房子到手后，絕大多數(shù)人只能通過房屋出租獲取收益。即使所購住房價格暴漲，也難以脫手變現(xiàn)。而另外的情況就是，因工作變動而償還不起銀行貸款的，或者想通過轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房拿到現(xiàn)金從而購買更合適房屋以便進(jìn)一步改善住房條件的。隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，個人購房已成為主流，其中絕大部分購房人是申請住房貸款。在還貸期中，購房人很可能會碰到因收入、家庭等方面的變化而須將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售的情況。如果沒有轉(zhuǎn)按貸款，購房人就只能等到還貸期結(jié)束或籌集現(xiàn)款提前歸還貸款后才能轉(zhuǎn)讓。對北京的購房者來說能否改變這一事實已是幾多歡喜幾多愁的事了。如果能夠通過轉(zhuǎn)讓貸款來獲得直接利益當(dāng)然是歡天喜地，但眼前購房者最發(fā)愁的恐怕是如何才能轉(zhuǎn)讓出去的問題。因為事實上還存在著一個銀行不予辦理的巨大“瓶頸”。而疏通這一“瓶頸”的“藥方子”，就在于銀行提供住房貸款轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，從而給購房者帶來最大的交易方便。按揭房可以賣嗎？“轉(zhuǎn)按揭”看似一條坦途個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限、或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售、或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。中國建設(shè)銀行的孫處長在接受記者采訪時說，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)是國外發(fā)達(dá)國家和港、澳、臺地區(qū)普遍采用的一項購房貸款業(yè)務(wù)。它的實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請二手房購房貸款。“買賣”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從前一個購房人變更為現(xiàn)購房人。按揭房可以賣嗎？從法律上看，“轉(zhuǎn)按揭”的操作沒有問題。據(jù)煒衡律師事務(wù)所的王衛(wèi)東律師介紹，只要銀行同意，銀行或公積金管理中心對新買主進(jìn)行資信審核后，再讓原來的買房人和新買主到有關(guān)部門進(jìn)行購房合同、借款合同和抵押權(quán)的變更就行。貸款應(yīng)在銀行辦理，那么“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)不能開展，是不是銀行方面存在什么問題呢？孫處長表示，購房者為了改善居住條件賣舊買新，只要找好買主，銀行方面應(yīng)該是可以提供貸款的。這實際上就是前一購房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。既然銀行方面沒有問題，那么為什么還不能辦理呢？目前，買房人在申請貸款買房的時候，大都選用開發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式，即買房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，在還款期間，把產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行。原購房者向銀行貸的款還沒到期就想賣房，那么與銀行簽訂的合約并沒解除。作為抵押權(quán)人，銀行要求買房人還清貸款、解除抵押合同后再重新進(jìn)行交易辦理相關(guān)合同。手續(xù)繁瑣并不是銀行不能做“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的根本原因。當(dāng)前最急迫的問題是手續(xù)如何銜接，也就是原購房貸款合同的解除與新的購房貸款合同的簽訂如何銜接。按揭房可以賣嗎？“擔(dān)保人”扼住“要塞”這就是說，目前的核心問題是銀行以及購房者如何與房管部門的產(chǎn)權(quán)登記銜接上。“轉(zhuǎn)按揭”在法律上沒有任何問題，新的買房人只要經(jīng)過嚴(yán)格資信審查，銀行確認(rèn)其有償付能力，通過債務(wù)轉(zhuǎn)移，將負(fù)債人變更，銀行可以先給出轉(zhuǎn)讓貸款的承諾，買賣房屋的雙方就可以到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但此時又遇到一個障礙：誰來擔(dān)保？只有過戶以后，新的買房人才能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門進(jìn)行長達(dá)近三個月時間的產(chǎn)權(quán)辦理、過戶登記這段時間里，誰來擔(dān)保。原貸款買房人在沒有拿到現(xiàn)金的情況下，當(dāng)然不放心將自己的房子過戶給新的買房人，新買房人也存在同樣風(fēng)險。而銀行方面也相應(yīng)承擔(dān)“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)險。新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規(guī)定就應(yīng)該給新的買房人發(fā)放貸款，并同時解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續(xù)之前，誰來給他做擔(dān)保？另外，能不能進(jìn)行跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是新的買房人能否將住房貸款轉(zhuǎn)到另一家銀行繼續(xù)辦理，這都是亟待解決的問題。為此，有專家呼吁應(yīng)該建立相應(yīng)的大家都信任的中介機(jī)構(gòu)，來為各方提供擔(dān)保。但在目前社會資信制度還不健全的情況下，銀行的風(fēng)險顯然還是很大。

在按揭貸款過程中，如果買房人出現(xiàn)緊急狀況而不能按時還款，或需要繼續(xù)做抵押貸款才得以度過難關(guān)的話，也許就會提出“按揭房再貸款是怎樣進(jìn)行的？”這樣的疑問。針對這類問題，將為您做出解釋。想要知道按揭房再貸款是否可行，首先要了解按揭貸款的定義。“按揭”這一詞原是地方方言，多見于中國的港、澳、臺地區(qū)。80年代末以來，由南向北逐步見于我國大陸。除香港特別行政區(qū)外，中國法律并無按揭這一規(guī)定。香港回歸祖國前，香港對按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押和抵押；狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人名下?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。“按揭”具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房，并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款與個人住房公積金貸款。具體地說，按揭貸款是指購房者以所購得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。值得注意的是，按揭中的房子只能作為你的資產(chǎn)證明但是不能用于抵押貸款，如果你還完了按揭是可以的。如果您有穩(wěn)定的工作和收入，沒有不良的逾期還款記錄，可以申請個人信用貸款。一般要求提供身份證、工作和收入證明、居住證明。具體額度根據(jù)你的月收入來計算的，一般是你月收入的4-8倍不超過10倍。按揭房再貸款利息是根據(jù)銀行所制定的基準(zhǔn)利率上浮些的。一般貸款的年限有6個月，1年、2年、3年，最多不超過4年?，F(xiàn)在很多的銀行或者貸款機(jī)構(gòu)都有類似產(chǎn)品，不同銀行的利率都會有所不同的，最好多挑選一下，這樣可以選擇比較經(jīng)濟(jì)實惠的貸款產(chǎn)品的。同時，針對“按揭房再貸款”這一問題，特別值得注意的是，購房人在選擇貸款機(jī)構(gòu)的時候要特別小心，注意區(qū)分非法機(jī)構(gòu)，方法如下：一、看利率，如果比同期基準(zhǔn)利率高出4倍以上就屬于非法的。二、看放款前是否收費，如果以各種手續(xù)費，利息名義收費遲遲不放款十有八九有問題 。三、匯款交利息、放款前各種理由收費、利率過高、不簽任何合同等等其他可疑跡象 。四、一些比較新的騙術(shù)，例如開通電話銀行或者是手機(jī)銀行，利用默認(rèn)密碼漏洞等來騙取錢財?shù)摹?/dd>